選擇新的LPR，房貸有何變化？百萬房貸30年少還2萬元

【LPR下調如何影響房貸】根據央行官網9時30分發布的最新消息，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發布LPR之前有效。

對比3月LPR數據1年期LPR為4.05%、5年期以上LPR為4.75%，此次1年期和5年期以上LPR“雙降”，分別下降20個基點和10個基點，

這也是自去年8月以來的最大降幅。

據市場分析，此次LPR利率下調，進一步體現了5年期或中長期貸款下調的導向，對于降低包括房貸在內的成本等都有較為積極的作用。

1年期LPR跌破4

記者梳理發現，從去年8月進行LPR改革以來，截至目前，1年期LPR已經下行35基點，5年期LPR下行20基點。

此次LPR報價符合市場預期。為了引導貸款利率下行，央行此前已經在量價上做了充足鋪墊：繼3月末7天期央行逆回購操作利率下調20個基點之后，4月15日早間，央行開展的新一期MLF操作中標利率，同樣下調20個基點。

按照此前規律，央行月度中旬開展MLF操作已經常態化，為的是給引導LPR報價預留操作窗口。“逆回購-MLF-LPR”，這已經成為央行引導融資成本下降的標配操作模式。

從海外市場來看，已有多國央行開足馬力“放水”，相比之下，中國貨幣政策保持定力，LPR利率在3月保持不變。

但面對疫情全球范圍內的沖擊，中國貨幣政策加大了逆周期調節力度。今年以來，央行運用降準、再貸款再貼現、MLF等數量型貨幣政策工具，在保持流動性合理充裕的前提下，鼓勵和引導金融機構加大對實體經濟支持力度。

從房地產市場的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期LPR。對個人而言，LPR報價影響較大的方面是房貸。

選擇新的LPR，房貸有何變化?

以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額約減少60元

。4月5年期以上LPR降低10個基點至4.65%，月供將從5216.47元減少至5156.37元，累計利息相差了2.16萬元。

記者從北京多家銀行了解到，北京首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，也就是說，首套個人住房貸款利率下限是4.75%+0.55%=5.3%，5年期以上LPR調降10個基點后，房貸利率為5.2%。

要注意的是，LPR每月20日對外公布一次，不過相應的房貸實際執行利率不會每月調整一次，重定價周期通常為1年。由于大部分銀行規定重定價日為每年1月1日，因此針對轉換后的房貸，最近的參考LPR應該是2020年12月將公布的5年期以上LPR。

記者計算發現，如果今年12月5年期以上LPR依然為4.65%，買房者如果新購房屋、使用新的LPR房貸利率(不考慮利率“換錨”情況)，100萬元的房貸等額本息償還30年，在2021年每月房貸還款額為5491元。

此前在5年期LPR為4.75%、北京首套房執行利率5.3%(4.75%+55個基點)的情況下，每月房貸還款額為5553元，因此執行新LPR利率后，房貸月供每月減少62元。

按照北京各大銀行目前基準利率上浮10%、即5.39%的利率比較(不考慮購房者利率上浮或打折的情況)，執行固定利率后月供為5609元

。如此來算，新購房屋且執行最新LPR的購房者，相比選擇固定利率(無上浮或打折情況)的購房者來說，每月可省118元。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產一方面要堅持“房住不炒”但也必須穩定，“降息”有利于保持房地產預期穩定。

貨幣政策仍有空間

隨著LPR改革不斷推進，降低企業融資成本的作用已經顯現。在貸款利率下行過程中，會導致銀行利差壓縮，業內呼吁降低存款基準利率。

存款基準利率是否會調整?房貸利率還有可能繼續走低嗎?我國貨幣政策走向如何?記者梳理公開報道發現，近期一系列的會議釋放了重要信號——

3月27日，中央政治局會議提出引導貸款市場利率下行

，保持流動性合理充裕。

3月31日，國務院常務會議確定了進一步強化對中小微企業普惠性金融支持措施，進一步實施對中小銀行的定向降準

。

4月3日，國務院聯防聯控機制舉行新聞發布會，央行副行長劉國強說，央行正引導貸款利率下行

，3月30日公開市場操作逆回購操作中標利率再次下降20個基點，今年以來累計下降了30個基點。

4月9日對外公布的《中共中央、國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》中提到：穩妥推進存貸款基準利率與市場利率并軌

。

4月10日，中國央行舉行2020年第一季度金融統計數據新聞發布會，央行貨幣政策司司長孫國峰表示，存款基準利率自2015年10月以來沒有調整，但并不意味著銀行實際執行的存款利率就不變化。已經有部分銀行存款實際執行利率下降，反映了市場機制正在發揮作用。實際上存款利率的上下限都已經放開了，銀行可以自主浮動定價。

值得關注的是，4月17日召開的中共中央政治釋放了貨幣政策將更為寬松的信號。

這次政治局會議首提“運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行

，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上”，對貨幣政策工具和目標都做了細致的要求。

中國民生銀行首席研究員溫彬認為，下階段，貨幣政策調控應由數量型工具為主轉向價格型工具為主，一方面，通過繼續下調政策利率，推動國債收益率曲線整體下移，帶動企業債券發行利率下降，降低企業直接融資成本;另一方面，適時適度下調存款基準利率，釋放LPR改革潛力，引導貸款利率持續下降，從直接融資和間接融資兩個渠道切實降低實體經濟融資成本。

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